Как получить займ или кредит под залог квартиры с несколькими собственниками: доли или совместной собственности

Если объект недвижимости находится в собственности двух или более человек, его передача в залог возможна только при наличии письменного согласия всех владельцев. Однако банки неохотно одобряют такие сделки, поскольку в случае невозврата средств процесс реализации залогового имущества значительно усложняется, поэтому можно рассмотреть вариант залога через инвестора.

Ключевые нюансы оформления залога при множественной собственности:

• Совместная собственность: Передача объекта в залог возможна только с письменного согласия всех совладельцев.
• Долевая собственность: Каждый владелец имеет право заложить свою долю без согласия других собственников, но в случае продажи заложенной доли у совладельцев есть преимущественное право на её выкуп.
• Нотариальное удостоверение: Сделки с залогом долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре.

Оформление залога доли в недвижимости без согласия других владельцев возможно только при соблюдении ряда условий, установленных законодательством

1. залог своей доли в праве общей долевой собственности

Согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ, собственник может заложить свою долю в праве собственности, не затрагивая доли других совладельцев. Однако это касается юридической доли в собственности, а не физической части объекта (например, отдельной комнаты в квартире).

• Совладельцы сохраняют преимущественное право покупки заложенной доли.
• Сделка обязательно регистрируется в Росреестре.

Любые сделки, связанные с залогом недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации. Если залог не зарегистрирован, он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным.

2. Если доля официально выделена в натуре

Если доля была юридически выделена (через суд или соглашение собственников), её можно заложить без согласия других владельцев. Выделение доли в натуре делает её самостоятельным объектом недвижимости, что позволяет проводить с ней сделки независимо от других совладельцев.

3. Исключение для супружеской собственности

Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, даже если доля формально оформлена на одного из них, для залога требуется письменное согласие второго супруга. Это связано с тем, что совместно нажитое имущество считается общим и подлежит разделу при расторжении брака.

4. Когда согласие других собственников не требуется

Залог доли можно оформить без согласия совладельцев, если:

• Доля была приобретена до вступления в брак или получена по наследству.
• Сделка не нарушает права других собственников.
• Доля является самостоятельным объектом недвижимости, а не частью жилого помещения.

5. Ограничения и сложности при залоге доли

Несмотря на возможность оформления залога без согласия других владельцев, банки часто отказывают в таких сделках, поскольку:

• Доля может быть неликвидной (например, если её нельзя выделить в натуре).
• В случае невыплаты кредита банк не сможет продать только одну долю без судебного разбирательства.

Кроме того, другие собственники могут оспорить сделку в суде, если посчитают её нарушающей их права. Поэтому перед оформлением залога рекомендуется провести юридическую экспертизу и проконсультироваться со специалистами.

Микрофинансовые организации (МФО) предлагают займы под залог имущества, но их подход к залогу доли в квартире имеет свои ограничения.

• Запрет на залог жилых помещений: Согласно закону №151-ФЗ, МФО НЕ могут выдавать займы под залог жилых помещений, включая доли в квартирах 10. Однако допускается залог нежилых объектов, таких как гаражи или машиноместа.
• Высокие процентные ставки: Если МФО всё же принимает долю в залог (например, через договор с частным инвестором), ставки могут быть значительно выше банковских.
• Риски для заёмщика: Сделки с МФО часто связаны с рисками мошенничества, особенно если предполагается привлечение частных инвесторов