Как получить займ или кредит под залог квартиры с несколькими собственниками: доли или совместной собственности

Если объект недвижимости находится в собственности двух или более человек, его передача в залог возможна только при наличии письменного согласия всех владельцев. Однако банки неохотно одобряют такие сделки, поскольку в случае невозврата средств процесс реализации залогового имущества значительно усложняется, поэтому можно рассмотреть вариант залога через инвестора.

Ключевые нюансы оформления залога при множественной собственности:

  • Совместная собственность: Передача объекта в залог возможна только с письменного согласия всех совладельцев.
  • Долевая собственность: Каждый владелец имеет право заложить свою долю без согласия других собственников, но в случае продажи заложенной доли у совладельцев есть преимущественное право на её выкуп.
  • Нотариальное удостоверение: Сделки с залогом долей недвижимости подлежат обязательному нотариальному заверению и регистрации в Росреестре.
Как повысить вероятность одобрения кредита?

Из-за сложностей оформления подобных займов банки предъявляют более строгие требования к заёмщикам. В таких случаях может помочь обращение к финансовым брокерам, которые помогут подготовить документы и найти кредитора с наиболее лояльными условиями.

Исключение, когда согласие собственников не нужно

Оформление залога доли в недвижимости без согласия других владельцев возможно только при соблюдении ряда условий, установленных законодательством

  1. залог своей доли в праве общей долевой собственности

Согласно статье 346 Гражданского кодекса РФ, собственник может заложить свою долю в праве собственности, не затрагивая доли других совладельцев. Однако это касается юридической доли в собственности, а не физической части объекта (например, отдельной комнаты в квартире).

  • Совладельцы сохраняют преимущественное право покупки заложенной доли.
  • Сделка обязательно регистрируется в Росреестре.
Любые сделки, связанные с залогом недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации. Если залог не зарегистрирован, он не будет иметь юридической силы и может быть признан недействительным.

2. Если доля официально выделена в натуре

Если доля была юридически выделена (через суд или соглашение собственников), её можно заложить без согласия других владельцев. Выделение доли в натуре делает её самостоятельным объектом недвижимости, что позволяет проводить с ней сделки независимо от других совладельцев.

3. Исключение для супружеской собственности

Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, даже если доля формально оформлена на одного из них, для залога требуется письменное согласие второго супруга. Это связано с тем, что совместно нажитое имущество считается общим и подлежит разделу при расторжении брака.

4. Когда согласие других собственников не требуется

Залог доли можно оформить без согласия совладельцев, если:

  • Доля была приобретена до вступления в брак или получена по наследству.
  • Сделка не нарушает права других собственников.
  • Доля является самостоятельным объектом недвижимости, а не частью жилого помещения.
5. Ограничения и сложности при залоге доли

Несмотря на возможность оформления залога без согласия других владельцев, банки часто отказывают в таких сделках, поскольку:

  • Доля может быть неликвидной (например, если её нельзя выделить в натуре).
  • В случае невыплаты кредита банк не сможет продать только одну долю без судебного разбирательства.
Кроме того, другие собственники могут оспорить сделку в суде, если посчитают её нарушающей их права. Поэтому перед оформлением залога рекомендуется провести юридическую экспертизу и проконсультироваться со специалистами.

Залог доли в МФО

Микрофинансовые организации (МФО) предлагают займы под залог имущества, но их подход к залогу доли в квартире имеет свои ограничения.

  • Запрет на залог жилых помещений: Согласно закону №151-ФЗ, МФО НЕ могут выдавать займы под залог жилых помещений, включая доли в квартирах 10. Однако допускается залог нежилых объектов, таких как гаражи или машиноместа.
  • Высокие процентные ставки: Если МФО всё же принимает долю в залог (например, через договор с частным инвестором), ставки могут быть значительно выше банковских.
  • Риски для заёмщика: Сделки с МФО часто связаны с рисками мошенничества, особенно если предполагается привлечение частных инвесторов

Цель брокера "Магнат" — сделать процесс максимально безопасным и прозрачным для вас. Мы знаем, как важно не только получить нужную сумму, но и минимизировать риски, избежать мошенников и заключить сделку на выгодных условиях.

Мы работаем в сфере срочного выкупа, залога недвижимости, а также в подборе инвестиций.